Подарить квартиру, приобретённую в ипотеку, действительно возможно, однако важно помнить, что собственник не может свободно распоряжаться такой недвижимостью до полного погашения кредита. Формально квартира принадлежит заемщику, однако она находится в залоге у банка. Об этом сообщила Валентина Восканян, директор по правовым вопросам девелопера Level Group, в интервью для «Газеты.Ru».
По словам эксперта, прежде чем дарить квартиру, необходимо тщательно проверить условия кредитного договора и закладной. В большинстве случаев потребуется предварительное согласие кредитной организации.
«Ипотечная квартира принадлежит заемщику, но является предметом залога. Это значит, что при её дарении необходимо учитывать права банка как залогодержателя. Обычно сначала следует получить согласие кредитной организации, а потом оформлять переход права собственности», — поясняет Восканян.
Банк будет оценивать схему сделки, личность одаряемого и порядок исполнения обязательств по кредиту. Есть два основных варианта: первоначальный заемщик продолжает выплачивать ипотеку, а квартира передаётся одаряемому с обременением, либо банк согласует перевод долга на нового собственника, если тот докажет свою платёжеспособность.
«Важно понимать, что договор дарения сам по себе не переводит ипотечный долг на нового собственника. Переход права на квартиру и перевод долга — это два разных юридических процесса. Чтобы обязанность по выплате кредита перешла к одаряемому, необходимо отдельное согласование с банком», — подчеркивает юрист.
Если оформить дарение, не учитывая условия банка, квартира останется предметом залога, а нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом может привести к требованиям со стороны кредитора.
«Оптимально получить письменное согласие банка или его официальный отказ ещё до подписания договора», — советует Восканян. После получения согласования стороны могут заключать договор дарения и регистрировать переход права собственности в Росреестре. Если кредит не погашен, запись об ипотеке остаётся в ЕГРН.
Кроме того, следует проверить, не требуется ли нотариальное оформление сделки, особенно если речь идёт о дарении доли. Если жильё было куплено в браке, может понадобиться нотариальное согласие второго супруга. Особое внимание стоит уделить квартирам, приобретённым с использованием материнского капитала: если были выделены доли детям, сделка не должна ухудшать их положение.
