В течение последних двух десятилетий российский строительный сектор претерпел серьёзные изменения в связи с принятием ключевых законодательных актов. Как сообщает сайт «versia.ru», согласно статье 40 Основного закона страны, каждому гражданину России гарантировано право на жилище. Ряд законов, в том числе и Федеральный закон № 39-ФЗ, направлен на создание благоприятных условий для капитального инвестирования в строительство, благодаря чему отрасль привлекла множество участников.
Однако ситуация осложнилась после принятия Федерального закона 214-ФЗ, призванного урегулировать рынок долевого строительства. Введение и регистрация в Росреестре таких понятий, как "застройщик" и "объект долевого строительства", создали новую правовую реальность для участников строительного процесса. Изменение условий работы застройщиков, установление минимального опыта и площади застройки, положили начало новой эре в отрасли и стали камнем преткновения для новичков рынка.
Один из изворотливых методов, который могут использовать строительные компании, заключается в регистрации объектов долевого строительства на промежуточную компанию, с последующей передачей прав по договору цессии. К тому же, важно осознавать, что за каждым строительным проектом крупного и узнаваемого застройщика зачастую стоит отдельный инвестор, которого можно не знать и который не всегда обладает такой же степенью надёжности. По этой причине рекомендуется внимательно оценивать каждый конкретный проект отдельно. Информацию о наименовании инвестора можно обнаружить в проектной документации. В случаях, когда за инвестициями стоит крупное предприятие или финансовая организация, вероятность своевременной сдачи объекта увеличивается.
Помимо крупных игроков, усиливших свои позиции, банковские институты получили новые рычаги контроля над финансовыми потоками через систему эскроу-счетов. Эти меры, хотя и обуздали строительный беспредел, но породили дискуссии о перераспределении контроля с инвесторов на застройщиков и финансовые органы.
Кризис в отрасли подчеркнут и статистикой – в первой половине 2021 года было зарегистрировано 91 банкротство строительных компаний, а в период с 2018 по 2023 год свою деятельность завершили более 210 банков. По мнению Владимира Купрякова изкомании МИЭЛЬ, не столько размер компании важен, сколько её способность выполнять обязательства и соблюдать сроки.
Регуляция же долевого строительства, хотя и обеспечивает финансовую безопасность, оставляет мало места для прямых инвестиций частных инвесторов, вызывая замедление в реализации жилищных проектов и повышение стоимости строительства. Такая политика также ведёт к экономии на качестве, что, несомненно, бьёт по репутации застройщиков.
Сложившаяся ситуация требует пересмотра подходов к законодательному регулированию, чтобы учесть интересы всех участников строительного процесса и обеспечить возможность инвестировать без чрезмерной финансовой нагрузки, которая сегодня возлагается на инвесторов в условиях необходимости подчинения положениям ФЗ о долевом строительстве даже при возведении индивидуальных жилых домов.
